7月21日，北京城遭遇61年來兇猛、持久的一次強降雨。暴雨考驗市政系統(tǒng)的同時，也對各個房地產項目的建筑設計質量進行了一次徹底的檢驗。近一段時間，我國一些北方地區(qū)連降大到暴雨，“暴雨來襲，你家漏水了嗎？”此類帖子旋即成為諸多社區(qū)論壇中的焦點話題。降雨所引起的住宅滲漏水問題層出不窮，輕則墻體發(fā)霉、脫皮，重則“屋外下大雨，屋內下小雨”，被網友戲稱為“漏脆脆”。
業(yè)內專家表示，我國相關標準對于住宅防水均有詳細規(guī)定，而在天災面前，數(shù)量眾多的樓盤遭遇“水禍”，出現(xiàn)滲漏水，導致住宅原有的遮風避雨功能失靈，不免讓業(yè)主對包括防水質量在內的工程質量打個問號。記者探訪島城樓盤現(xiàn)狀，雖然我市市政管網排水功能強大，但購房者在買房時，對防水排水等設計環(huán)節(jié)仍不容忽視。
墻體滲漏成住宅通病
連日來，北京、河北、天津等我國一些北方地區(qū)普降大到暴雨，大量住宅出現(xiàn)不同程度的滲漏水,和年限較短的新房相比，一些年代較久的二手房更是經歷了嚴重的質量危機。
7月島城也曾經歷一場突如其來的大雨，在考驗島城道路交通與市政管網的同時，也考驗了島城一些危舊老房的承受能力。記者走進高苑路、膠州路、無棣二路等處的老樓發(fā)現(xiàn)，樓內的許多墻壁都已經開裂，有的裂縫甚至能一眼望到外面，在一些居民家中像這樣的貫穿性裂縫也并不少見。記者剛一開門便有一塊直徑20厘米的白色墻皮掉在地上，抬頭一看，多處墻壁已經沒有了白色的墻皮，露出里面的水泥。
除了這些年代久遠的老舊房，就是一些剛剛交付入住的小區(qū)也是備受漏雨困擾。上月李滄區(qū)一新盤交付時，業(yè)主們一看傻眼了，本來是滿懷憧憬去收房的，可一進門就傻了眼——客廳的屋頂漏了，廳中間是一大灘水漬，亮堂堂地足以映出自己高大的身影。此外，臥室和衛(wèi)生間也都有漏水的情況，對此業(yè)主們很是氣憤。一地下商戶更是氣不打一處來，偌大的場地內全部是水，幸好貨品還沒擺進去，否則后果不堪設想。
另外，浮山后一封閉物業(yè)小區(qū)本是該片區(qū)內品質較高的一個小區(qū)，但入住三四年后就開始陸續(xù)出現(xiàn)墻面滲漏的問題，業(yè)主們?yōu)榇丝嗖豢把浴Ｈ缃窬嚯x交付已經六七年了，過了5年的保修期。“剛剛出現(xiàn)問題的時候開發(fā)商積極性還挺高，但一直也沒有根治滲水這個老毛病，一下雨我們就犯愁，多虧有業(yè)委會出面和開發(fā)商溝通。”
青島科威國際不動產總經理孫杰表示，一場大雨過后，各處二手房的建筑質量也暴露在市民面前。不僅一些老舊小區(qū)，甚至一些剛建成不久的次新二手樓盤也遭遇了滲水的煩惱。他還介紹說，雨季正是選購二手房的好時機，購房者可以清晰地看到房屋質量是否存在問題。
別墅下躍部分漏水嚴重
這次暴雨中，除了普通住宅外，還有部分高端樓盤甚至是別墅遭遇漏水，別墅項目下躍部分尤為嚴重。北京一高端項目在雨后共有40多戶業(yè)主家中進水，主要是別墅下躍及洋房的底躍，經過排查，進水的原因是項目所在區(qū)域的市政管網飽和，小區(qū)外圍大市政排水系統(tǒng)無法將小區(qū)降雨迅速排出，外圍市政水位高于園區(qū)水位，導致雨水倒灌，在園區(qū)各類排水設備設施全面啟動的情況下，仍無法滿足園區(qū)排水所需。
業(yè)內人士表示，暴雨除了考驗樓盤質量，還考驗了各小區(qū)物業(yè)管理水平及開發(fā)商的應急預案是否完善。從客觀因素來看，部分樓盤所處地勢低洼、市政排水系統(tǒng)不完善等因素導致“內澇”，使得不少樓盤被淹。不過，此次暴雨更大程度上反映出不少樓盤存在的內在問題和原因。首先，一些項目的排水系統(tǒng)、防水系統(tǒng)沒有嚴格按照規(guī)范標準進行設計，導致暴雨時無法正常排水，墻體出現(xiàn)滲漏；其次是小區(qū)物業(yè)管理上的問題，這也是核心問題。
◆專家解讀
防水排水設計不容忽視
盡管暴雨屬于自然不可抗力，但如此多的樓盤遭遇“水禍”，就不能簡單歸結為天災原因，房屋的設計及質量問題、物業(yè)的服務態(tài)度都需要深刻檢討。中國建筑防水協(xié)會信息中心主任王旭表示，防水質量是工程質量的一部分，出現(xiàn)滲漏水表明住宅質量存在一定問題，或者存在一定的質量安全隱患。一般講，遮風避雨是住宅的基本功能。
那么住宅防水達到何種標準算質量過關？2002年6月實施的國家標準《屋面工程質量驗收規(guī)范》（GB50207—2002）規(guī)定，屋面工程應根據建筑物的性質、重要程度、使用功能要求以及防水層合理使用年限，按不同等級進行設防。各種類型工程的防水均有相應技術規(guī)范，根據不同級別，防水有不同的構造做法。而按照現(xiàn)有的住宅防水標準，嚴格依照相應標準規(guī)范去做，保證施工質量。
談到滲漏水成為眾多樓盤通病的原因，王旭分析指出，防水成本在整個工程開發(fā)成本中僅占1%-2%左右，占比較低。一些住宅屋頂出現(xiàn)嚴重滲漏水，可能因為設計時未考慮一定的坡度、沒有做防水墊層或者使用質量低劣的暴露式防水卷材等，在設計、材料、施工以及后期維護等各環(huán)節(jié)做得不達標。而這么做的一個后果是，一些開發(fā)商40%~60%的住宅維修資金都花在了治理滲漏水上，為此付出了代價，也逐漸引起了開發(fā)商的注意與重視。
房屋的工程質量一直是購房者關注的焦點問題，記者從青島市城鄉(xiāng)建設委了解到，早在2006年我市就出臺規(guī)定，住宅工程竣工驗收前必須進行分戶驗收，即對每一戶室內及公共部位進行專門的驗收，每一間新房子都將有自己的質量驗收記錄。2008年再次修訂完善分戶驗收辦法，更是要求《住宅工程質量分戶驗收記錄》應作為《住宅工程質量保證書》的附件，在房屋交付時一并交給住戶。
為切實解決外墻外窗滲漏難題，青島于2008年開始在住宅工程中推行外墻外窗淋水試驗，自主研發(fā)現(xiàn)場噴淋檢測儀器設備，編制檢測實施細則。所謂外墻外窗淋水試驗，就是在外窗安裝、外墻施工結束后，由建設單位組織對全部外墻外窗進行模擬暴風雨狀態(tài)的淋水試驗，存在滲漏問題得不到徹底解決的，不得組織竣工驗收。
◆律師支招
暴雨損失誰買單
近日的強降雨使得部分樓盤的質量問題浮出水面，那么暴雨究竟會引發(fā)怎么樣的房屋糾紛呢？誰該為強降雨造成的房屋損失買單呢？本報特邀山東青港律師事務所主任桑壽增為讀者一一解讀。
嚴重影響居住可解除合同
桑律師說，房屋質量合格是開發(fā)商交房的一個硬性規(guī)定，開發(fā)商所交付的房屋必須是安全的，合格的，不存在裂縫、滲漏甚至是滴漏等情況，而且房屋防水也是一個重要問題。
對業(yè)主來說，一旦出現(xiàn)房屋質量糾紛。首先，可要求開發(fā)商進行修復。根據《高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
其次，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
租賃糾紛也應提前預防
桑律師還提到了大家容易忽略的承租房，承租房屋存在各種缺陷或年久失修是承租人在租賃房屋時經常遇到的問題，平常我們雖然知道有這些問題，但并不會過多地關注或者解決。但一旦大雨來臨，因暴雨引發(fā)的租賃糾紛也會隨之而來。
至于誰該承擔責任，桑律師告訴記者，根據合同法第二百二十條和二百二十一條的規(guī)定，出租人負有對租賃物進行維修的義務，但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
另外，合同法還規(guī)定，因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
不過，律師提醒租房者，法律對租賃義務也做了明確的規(guī)定，承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
維權小貼士
1.購房人在購房前要求開發(fā)商提供小區(qū)的規(guī)劃，并要求開發(fā)商對小區(qū)的排水設施和樓房的防水作出解釋和說明。
2.維權、證據固定要及時。發(fā)現(xiàn)房屋漏水等情況時，要在第一時間對現(xiàn)場進行保護，固定相關的證據，進行拍照或攝像。
3.制作損失清單。因房屋漏水導致財產損失的，業(yè)主可制作詳細的財物損失清單，也可請評估公司對所損失的財物進行評估。
4.購房合同約定要明確。解決房屋質量問題，購房合同是有效的武器。購房人在簽訂購房合同時要將房屋質量要求白紙黑字地寫進合同中，對出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、上下水管道阻塞等情況進行違約責任約定。
綿陽大勝防水補漏工程有限公司是一家正規(guī)實力公司，承接給類建筑建設工程及防水堵漏工程，歡迎您的垂詢： 0816-2991672 唐先生 |
