專家稱稅種協(xié)調是物業(yè)稅開征面臨難題
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“只能說和以前情況1樣,開征不開征還要看總局的意見.”一月五日,1位接近重慶市地稅局的人士對記者說,固然媒體報道物業(yè)稅空轉的范圍推向全國城市,但是重慶市這樣的已經(jīng)在試點多年的城市,還沒有接到國家稅務總局是否“實轉”的政策. 多數(shù)稅務系統(tǒng)人士表示,物業(yè)稅空轉了六年,試點城市已經(jīng)付出了大量人力物力搭建系統(tǒng)、收集數(shù)據(jù).因此,市場人士都在等待物業(yè)稅的“另1只靴子”落下：宣布部分試點城市開始征收物業(yè)稅. 地稅還是國稅？ 上述接近重慶市地稅局的人士對記者說,兩年前,重慶市市就準備好了物業(yè)稅實轉的方案.當時,重慶市、重慶等幾個城市1起會商,都希望開征物業(yè)稅. 中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓也對媒體表示,重慶市物業(yè)稅實轉的條件和方案都有,有望在二零一零年推行物業(yè)稅. 而深圳市也做好了物業(yè)稅開征的準備.其在稅務改革方案中,提出了將房產(chǎn)稅和土地使用稅合并.然后在二零一零年調整房屋交易中的教育附加和城建維護費等. 在不增加房屋稅費總負擔的情況下,深圳擬采取調結構的方式,去除1些房產(chǎn)稅種,而推行物業(yè)稅. 中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云說,物業(yè)稅開征的大難題就是各種稅種協(xié)調的問題.目前情況下,中央和地方的分稅制體系下,去除地方的稅種還是去除中央的稅種仍需考量. 地方希望物業(yè)稅成為1個地方稅種.由此可以合并去除1些房產(chǎn)稅收中的地方稅種.但是,目前國家稅務總局還沒有明確表態(tài). 此前,有分析人士稱,物業(yè)稅開征后就要取消土地出讓金.將原來1次性繳納土地出讓工字改為分批次,以物業(yè)稅的形式繳納.但是,鄒曉云表示,征收物業(yè)稅并不意味著土地出讓金繳納要被取消. 鄒曉云說,土地出讓有償使用是寫入土地管理法的,而且目前這點也沒有要修訂的意思.因此,物業(yè)稅推出,更多的是稅收體系的改革,未必會出現(xiàn)諸如取消土地出讓金這樣大的動作. 重慶市我愛我家控股公司副總裁胡景暉對記者說,物業(yè)稅開征目前還面臨1些技術障礙. 例如,物業(yè)稅征收寬免如何計算.重慶市市此前在征求物業(yè)稅空轉計算辦法的時候就曾遇到過這樣的問題.如果對住宅大面積征收物業(yè)稅,則對于居民第1套住宅是否寬免物業(yè)稅,是按照面積寬免,還是按照房屋價格寬免物業(yè)稅,都是個問題. 其次,物業(yè)稅在國外征收后主要用于教育和城市基礎設備建設,但是目前國內還難以做到透明監(jiān)控. 劉桓向記者表示,物業(yè)稅問題已經(jīng)研究了很久,年內開征技術上是可能的.即使住宅開征物業(yè)稅存在困難,也可以先從商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅.商業(yè)物業(yè)主要是機構投資者持有,其出租工字也比較容易監(jiān)控. 爾后,隨著物業(yè)稅征收成熟,可以逐漸向非普通住宅和普通住宅覆蓋.但是,胡景暉等市場人士認為,三-五年內,住宅開征物業(yè)稅都不太可能.以重慶市為例,即使只開征商業(yè)物業(yè)物業(yè)稅,其每年評估人力就需要一零零萬人,而目前不可能有這樣龐大的物業(yè)評估隊伍. 商業(yè)地產(chǎn)還是住宅？ 對于先從商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅的消息,房地產(chǎn)公司也是幾家歡喜幾家愁. 專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司大連萬達在全國擁有一九個在營業(yè)的商業(yè)物業(yè),二零一零年還計劃開業(yè)一六家萬達廣場和八家5星級酒店.每個物業(yè)年營業(yè)工字都上億元.目前,該公司正準備沖刺傾世皇妃第三集. 諸如大連萬達這樣的專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè),還有很多.安居客1位評論人士說,如果開征物業(yè)稅,對于類似大連萬達這樣的自持型經(jīng)營企業(yè)來說還好,如果是1些專門銷售商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)來說,其產(chǎn)品將面臨積壓. 據(jù)搜房網(wǎng)中國購房者大會透露消息,商業(yè)地產(chǎn)價格在二零零九年并沒有隨著住宅價格快速上漲.相反,重慶市等城市還出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)租金下降. 胡景暉表示,市場都比較質疑的是,如果物業(yè)稅推出是為了調控房價,則需要直接對住宅動手.因為目前商業(yè)地產(chǎn)沒有出現(xiàn)價格大幅度上漲的情況.而如果對商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅,錯誤住宅開征物業(yè)稅,其抑制房價的作用恐怕難以實現(xiàn). 鏈家地產(chǎn)研究中心的分析報告指出,物業(yè)稅是屬于1種財產(chǎn)稅,主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付1定稅款,稅額隨房產(chǎn)的升值而提高. 物業(yè)稅明顯區(qū)別于營業(yè)稅、個人所得稅等稅費的是,征收頻率的不同決定了其稅費轉嫁的通道不會很順暢,進而物業(yè)稅的負擔基本就由持房者自身承擔,并且其稅額會隨著房產(chǎn)價值的提升而增加,屬于長期的、累進式的成本支出,這種成本支出將會直接影響到購房者的未來承受能力,從而影響消費者的購房預期,使投資更加理性. “鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為,物業(yè)稅影響消費者的購房預期應該會大于目前執(zhí)行的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅和個人所得稅.很多人會將買房投資的主意暫時擱置,降低購買欲望,這樣可以適當給房地產(chǎn)投機降溫.但是,其對房價的漲跌并不會起到直接作用,而決定房價漲跌的必然是市場供求關系的變化.